Kredi ile Alınan Ev Boşanma Sürecinde Ne Olur?

Konut kredisiyle satın alınan bir evin boşanma sonrasındaki akıbeti çoğu kişinin sandığının aksine tapunun kimin üzerine kayıtlı olduğuyla değil, evin hangi tarihte edinildiği ve taksitlerin hangi kaynaktan ödendiği ile belirlenir. 

Türk Medeni Kanunu’nun 2002’de yürürlüğe giren hükümleri uyarınca eşler aksini kararlaştırmadıkça yasal mal rejimi olan edinilmiş mallara katılma rejimi geçerlidir ve evlilik birliği içinde kredi ile alınan konut, tapuda kimin adı geçerse geçsin “edinilmiş mal” kabul edilir. Kredi sözleşmesi tek bir eşin adına düzenlenmiş olsa dahi evlilik süresince ortak gelirlerle ödenen peşinat ve taksitler tasfiye hesabına dahil edilir. 

Buna karşılık boşanma davasının açıldığı tarihten sonra yapılan ödemeler, mal rejimi o tarihte sona erdiği için ödemeyi yapan eşin kişisel malı sayılır (TMK m. 225/2). Diğer eşin elde ettiği hak ise evin bizzat kendisine devri anlamına gelen ayni bir hak değil, evin güncel piyasa değeri üzerinden hesaplanan parasal bir “katılma alacağı”dır (TMK m. 231, 236).

Boşanırken borcu ödenmeye devam eden kredili evin durumu tam da bu nedenle hassas bir hesaplama gerektirir. Ödenen peşinatın toplam bedele oranı, taksitlerin kaç tanesinin evlilik içinde ödendiği ve taşınmazın tasfiye tarihindeki değeri birlikte değerlendirilerek adil bir paylaşım tablosu ortaya çıkarılır.

Anlaşmalı Boşanmada Kredili Ev Nasıl Paylaşılır?

Anlaşmalı boşanma, kredili konutun paylaşımında tarafların en geniş hareket alanına sahip olduğu yoldur. Zira boşanma davası ile mal paylaşımı davası hukuken birbirinden ayrı davalardır ve anlaşmalı boşanmada eşler protokolde bambaşka bir düzen kurabilirler. 

Boşanmada kredili ev kime kalır sorusunun yanıtı bu yolda kanunun genel kuralına değil, tarafların ortak iradesine göre şekillenir. Evin bir eşe bırakılıp diğerine nakit ödeme yapılması, satılıp bedelin bölüşülmesi ya da tapunun devri karşılığında kalan kredi borcunun tamamen bir eşe yüklenmesi kararlaştırılabilir. 

Ancak burada kritik bir sınır vardır: protokol yalnızca eşleri bağlar, bankayı bağlamaz (TBK m. 195 – İç Borcun Üstlenilmesi). Kredi sözleşmesinde adı bulunan eş, protokolde borcu diğer eşin üstlendiği yazsa bile bankaya karşı şahsi sorumluluğunu korumaya devam eder. Devrin bankaya karşı da sonuç doğurması için bankanın yazılı onay vermesi (TBK m. 196 – Dış Üstlenme Sözleşmesi) ya da devralan eşin yeni bir kredi çekerek mevcut borcu tamamen kapatması gerekir. Aksi halde borcu üstlenen eşin ödemeleri aksatması durumunda evle hiçbir fiili ilgisi kalmamış olan eski eş bankanın icra takibiyle karşı karşıya kalabilir.

Kredili Evin Mal Paylaşımı Davası Ne Zaman Açılır?

Mal paylaşımı davasının zamanlaması iki ayrı tarihle belirlenir ve bu iki tarihi karıştırmamak gerekir. 

Birinci tarih, mal rejiminin sona erdiği tarihtir. TMK m. 225/2 uyarınca eşler arasındaki mal rejimi, boşanma davasının açıldığı tarih itibariyle sona ermiş kabul edilir. Yani hesabın kapandığı an boşanma kararının kesinleştiği gün değil, boşanma davası dilekçesinin mahkemeye verildiği gündür. Bu tarihe kadar ortak gelirlerle ödenen tüm taksitler evin edinilmiş mal değerine eklenirken, dava tarihinden sonra ödenen taksitler tasfiye hesabına girmez. Ödeyen eşin kişisel malı sayılır ve tasfiye tarihindeki sürüm değerinden tenzil edilerek net artık değere ulaşılır.

İkinci tarih ise davanın açılabileceği zaman aralığıdır. Mal paylaşımı davası boşanma davasıyla birlikte açılabilse de, mahkeme boşanma davası kesinleşmeden tasfiye hakkında nihai hüküm kuramaz. Bu nedenle tasfiye davası boşanma davasının kesinleşmesini bekletici mesele yapar.

Zamanaşımı süresi bakımından ise sınır nettir. Mal tasfiyesinden doğan alacak davaları (katılma alacağı ve değer artış payı), boşanma kararının kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir (TBK m. 146). Bu süre içinde dava açılmadığı takdirde karşı tarafın zamanaşımı def’i ileri sürmesiyle talep hakkı engellenebilir.

Dava açılması ile birlikte evin akıbeti de dondurulmuş olmaz. Paylaşıma tabi mal varlıkları bakımından esas olan, boşanma dava tarihinde o malvarlığının mevcut olmasıdır (TMK m. 235/1). Dava sürerken evin üçüncü kişiye devredilmiş olması halinde, taşınmazın devir tarihindeki değerinden devir anındaki bakiye kredi borcu düşülerek artık değer belirlenir ve alacak bu tutar üzerinden hüküm altına alınır.

Boşanmada Kredi İle Alınan Evin Hesaplanması (2026 Güncel Örnekler)

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında hesabın mantığı tektir: Yasal mal rejimi süresi içinde ödenen miktar toplam konut maliyetine oranlanır, çıkan oran taşınmazın tasfiye tarihindeki (karara en yakın tarihteki) güncel piyasa değeri ile çarpılır, bulunan tutar artık değer kabul edilir ve bu artık değerin yarısı diğer eşin katılma alacağı olur (TMK m. 231, 236).

Değer tespitinde evin satın alma bedeli değil, TMK m. 232 ve 235 uyarınca mahkemenin karar tarihine en yakın tarihteki serbest piyasa sürüm değeri esas alınır. Bu tespit de mahkemece atanan gayrimenkul değerleme uzmanı/SPK lisanslı bilirkişilerce yapılır.

Kredisi devam eden evin mal rejimi tasfiyesi hesabını somutlaştıralım:

Eşler 01.01.2015’te evleniyor. 01.01.2020’de tapuda eşlerden biri adına tescilli olacak şekilde 300.000 TL peşinat ve 200.000 TL banka kredisiyle toplam 500.000 TL değerinde bir ev alınıyor. Kredi 36 ay vadeli. 01.01.2022’de boşanma davası açılıyor ve taşınmazın tasfiye tarihindeki güncel piyasa değeri 3.000.000 TL olarak belirleniyor.

Peşinat kısmı: Evlilik içinde edinilmiş gelirlerle yapılan peşin ödemeler edinilmiş maldır. 300.000 TL peşinat, 500.000 TL’lik satın alma bedelinin %60’ıdır. Tasfiye tarihindeki güncel değer üzerinden: 3.000.000 × %60 = 1.800.000 TL edinilmiş mal payı doğar. (Eğer peşinat eşlerden birinin kişisel malından, örneğin mirasından ödenmiş olsaydı, TMK m. 227 gereği Değer Artış Payı olarak doğrudan o eşe iade edilirdi).

Kredi kısmı: 3.000.000 TL’den peşinat oranı ayrıldığında krediye isabet eden kısım %40, yani 1.200.000 TL’dir. 36 taksitin 24’ü evlilik içinde (dava tarihinden önce), kalan 12’si ise dava tarihinden sonra ödenmiştir. Buna göre evlilik içine isabet eden oran 24/36’dır: 1.200.000 × (24/36) = 800.000 TL edinilmiş maldır. Dava sonrasına kalan 1.200.000 × (12/36) = 400.000 TL ise borçlu eşin kişisel malı borcudur ve tasfiye hesabına katılmaz.

Sonuç: Toplam edinilmiş mal (artık değer) = 1.800.000 TL (peşinat payı) + 800.000 TL (evlilik içi kredi payı) = 2.600.000 TL’dir. Diğer eşin katılma alacağı ise bu artık değerin yarısı olan **1.300.000 TL** olarak hesaplanır.

Aynı ilkesel yöntem Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daire kararlarında istikrarlı olarak uygulanmaktadır: Konut kredisinin dava tarihine kadar ödenen kısmı artık değer hesabına dahil edilir, dava tarihinden sonra kalan taksit borcu ise borçlu eşin pasifi kabul edilerek güncel değerden tenzil edilir. Borçlu eşin dava tarihinden sonra krediyi erken kapatması halinde de erken kapama tutarı dava sonrasına tekabül ettiği oranda kişisel mal kabul edilir.

Krediyi Çeken Eş Boşanma Sürecinde Ödemeleri Durdurursa Ne Olur?

Boşanma davasının açılması mal rejimini sona erdirir ancak kredi sözleşmesinden doğan borcu ortadan kaldırmaz. Ödemelerin durdurulması hem bankaya karşı ağır sonuçlar doğurur hem de tasfiye hesabında beklenenin aksine ödemeyi kesen eşe bir avantaj sağlamaz.

• Bankaya karşı sorumluluk değişmez: Boşanma davasının açılmış olması, kredi sözleşmesindeki sorumluluğu sona erdirmez ve kendiliğinden diğer eşe devretmez. Sözleşmede borçlu görünen eş bankaya karşı şahsi sorumluluğunu korur ve banka alacağını doğrudan ondan talep eder.
• Temerrüt ve icra riski doğar: Ödemelerin aksaması halinde banka borcu muaccel kılar, gecikme faizi işletir ve ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla konutun icra dairesi aracılığıyla satışını isteyebilir.
• Diğer eş de takiple karşılaşabilir: Kredi sözleşmesi müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla imzalanmışsa banka icra takibini her iki eşe karşı da yürütebilir. Boşanma protokolünde borcun devri kararlaştırılmış olsa dahi, banka buna onay vermedikçe asıl borçlu eş takip muhatabı olmaya devam eder.
• Tasfiye hesabı fiili ödeyene göre değil, tarihe göre yapılır: Tasfiyede belirleyici olan taksitin kim tarafından ödendiği değil, hangi tarih aralığında vadesinin geldiğidir.
• Kazanılmış oran geriye dönük silinmez: Dava tarihine kadar evlilik birliği içinde ödenmiş taksitler edinilmiş mal olarak kayda geçmiştir. Dava açıldıktan sonra taksitlerin ödenmemesi, evlilik içinde kazanılmış edinilmiş mal oranını ortadan kaldırmaz.
• Ödenmeyen taksit kişisel mal payı da doğurmaz: Dava tarihinden sonraki taksitler ödenmediği takdirde, borçlu eş lehine herhangi bir kişisel mal indirimi hesabı oluşturmaz.
• Kalan borç artık değeri küçültür: Dava tarihindeki bakiye borç taşınmazın sürüm değerinden düşülerek net artık değere ulaşıldığından, borcun büyümesi taşınmazın net artık değerini ve dolayısıyla her iki tarafın alacak tutarını aşağı çeker.
• Aile konutu koruması devrede kalır: Konut aile konutu niteliğinde ise TMK m. 194 uyarınca malik olan eş, diğer eşin açık rızası olmaksızın konutu devredemez veya konut üzerindeki hakları sınırlandıramaz. Tapuda aile konutu şerhi bulunmasa dahi bu koruma geçerlidir; ancak taşınmazın satın alınması sırasında bizzat o taşınmaz için kullanılan ipotekler bu kapsamın dışında tutulmaktadır.
• Ödemeyi diğer eş sürdürürse: Dava açıldıktan sonra taksitleri tapu maliki olmayan eş öderse, bu ödemeler onun kişisel malından yapılmış katkı sayılır ve Aile Mahkemesindeki tasfiye davasında denkleştirme veya değer artış payı alacağı olarak mahsup edilir.
• Kredi borçlusu ile malik farklı kişilerse: Eşler arasındaki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme 4787 sayılı Kanun uyarınca her halükarda Aile Mahkemesidir. Mal rejiminin tasfiyesi çerçevesinde TMK m. 227 (değer artış payı) ve TMK m. 230 (denkleştirme) hükümleri işletilir.

Boşanma Sürecinde Kredili Evin Satılması Mümkün Mü?

Evet, boşanma sürecinde kredili evin satılması mümkündür. Dava sürerken yapılan devir mal paylaşımına engel teşkil etmez; çünkü paylaşım bakımından esas olan, malvarlığının boşanma dava tarihinde mevcut olmasıdır (TMK m. 235/1).

• Satış, ipotek nedeniyle imkansız hale gelmez: Türk Medeni Kanunu uyarınca ipotekli bir taşınmazın devri için ipotek alacaklısı olan bankanın önceden izni zorunlu değildir. Uygulamada satış, genellikle alıcının satış bedelinin bir kısmıyla mevcut kredi borcunu kapatarak ipoteği terkin ettirmesiyle ya da bankanın onayıyla kredi borcunun alıcıya devredilmesiyle gerçekleştirilir (TBK m. 196).
• Satışın tasfiye hesabına etkisi nettir: Dava açıldıktan sonra taşınmaz satılır veya devredilirse, mahkeme taşınmazın elden çıkarılma tarihindeki gerçek sürüm değerinden o tarihteki bakiye kredi borcunu düşer ve kalan tutar üzerinden eşin katılma alacağını hüküm altına alır. Eşlerden biri diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla taşınmazı devretmişse, TMK m. 229/2 uyarınca bu devir hiç yapılmamış gibi taşınmazın tasfiye tarihindeki piyasa değeri üzerinden artık değer hesabı yapılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kredili konutun boşanmadaki durumu hakkında en sık sorulan soruları Yargıtay uygulaması ve Türk Medeni Kanunu hükümleri çerçevesinde kısa ve net biçimde yanıtladık.

Evlilik sırasında kredi ile alınan ev ortak mal sayılır mı?

Evet, evlilik birliği içinde kredi çekilerek satın alınan ev yasal mal rejimi gereğince “edinilmiş mal” kabul edilir (TMK m. 219).

Eşler noterden farklı bir mal rejimi sözleşmesi akdetmedikçe yasal mal rejimi olan edinilmiş mallara katılma rejimi geçerlidir. Ancak “edinilmiş mal” kavramı evin tapusunun yarı yarıya bölünmesi anlamına gelmez; diğer eşe evin güncel değeri üzerinden hesaplanan parasal bir katılma alacağı hakkı tanır.

Tapu eşlerden birinin üzerine ise ev boşanmada paylaşılır mı?

Evet, tapu eşlerden yalnızca birinin üzerine kayıtlı olsa dahi evlilik içinde edinilmişse tasfiye hesabına dahil edilir.

Tescilin tek eş adına yapılması mülkiyetin kural olarak o eşte kalmasını sağlar; ancak tapu sahibi olmayan diğer eş, TMK m. 231 ve 236 gereğince evin artık değerinin yarısı üzerinde nakdi katılma alacağı talep etme hakkına sahiptir. Mahkeme, tapu maliki eşin diğerine bu alacak tutarını nakden ödemesine karar verir.

Evin kredilerini tek eş ödediyse diğer eş hak talep edebilir mi?

Evet, taksitleri maaşıyla tek bir eş ödemiş olsa dahi diğer eş ev üzerinde katılma alacağı talep edebilir.

Edinilmiş mallara katılma rejiminde evlilik süresince elde edilen çalışma karşılığı gelirler (maaş, ticari kazanç vb.) edinilmiş mal sayılır (TMK m. 219/1). Dolayısıyla bu gelirle ödenen taksitler her iki eşin ortak katkısı kabul edilir. Ödemeyi yapan eş, taksitleri miras veya bağış gibi kişisel mallarıyla ödediğini ispatlarsa, TMK m. 230 uyarınca denkleştirme yapılarak bu tutar kendisine iade edilir.

Boşanmadan sonra konut kredisi diğer eşe devredilebilir mi?

Evet, devredilebilir ancak bu işlem mutlak surette ilgili bankanın yazılı onayına bağlıdır.

Eşlerin kendi aralarında yaptıkları anlaşma bankayı bağlamaz (TBK m. 195). Kredinin devri, bankanın mevcut borcu devralacak eşe aktarması (dış üstlenme) ya da devralan eşin kendi adına yeni bir kredi çekerek mevcut kredi borcunu tamamen kapatması yoluyla gerçekleşir.

Eşlerden biri evin peşinatını ödediyse mal paylaşımı nasıl yapılır?

Peşinat evlilik içinde edinilmiş gelirlerle ödenmişse edinilmiş mal sayılır ve evin toplam satın alma bedeline oranlanarak artık değer hesabına katılır.

Eğer peşinat evlilik öncesi birikimden, miras kalan paradan veya aileden gelen bağıştan (kişisel mal) ödenmişse, TMK m. 227 uyarınca Değer Artış Payı Alacağı doğar. Bu halde peşinatın satın alma bedeline oranı, evin karar tarihindeki güncel sürüm değeriyle çarpılarak doğrudan peşinatı ödeyen eşe verilir. Geriye kalan artık değer ikiye bölünür.

Banka boşanma nedeniyle konut kredisi sözleşmesini değiştirir mi?

Hayır, mahkemenin boşanma kararı vermesi banka ile imzalanan kredi sözleşmesini kendiliğinden değiştirmez veya borcu diğer eşe devretmez.

Kredi sözleşmesinde imzası bulunan eş, bankaya karşı asıl borçlu olarak sorumlu kalmaya devam eder. Kredi sözleşmesindeki borçlu kaydının değişmesi ancak bankanın yapacağı istihbarat ve onay sonucunda yapılacak borç devri (üstlenme) işlemi ile mümkündür.

Kredi borcu bitmeden tapu eşlerden birine bırakılabilir mi?

Evet, kredi borcu devam ederken taşınmazın tapusu anlaşmalı boşanma protokolü veya satış yoluyla diğer eşe devredilebilir.

İpotekli taşınmazın devri için ipotek alacaklısı bankanın izni yasal bir zorunluluk değildir (TMK m. 888). Ancak tapu devredilse dahi ipotek taşınmaz üzerinde kalmaya devam eder ve borçlu görünen eşin bankaya karşı şahsi sorumluluğu bankaca onay verilmedikçe son bulmaz.

Boşanmada evin güncel değeri mi yoksa satın alma değeri mi dikkate alınır?

Mal paylaşımında kesinlikle evin tasfiye tarihindeki güncel piyasa sürüm değeri dikkate alınır (TMK m. 232, 235).

Satın alma bedeli değil, Aile Mahkemesince atanan bilirkişiler marifetiyle belirlenen karar tarihine en yakın serbest piyasa alım-satım değeri esas alınır. Böylece enflasyon ve gayrimenkul değer artışları hesaba katılarak hak kaybının önüne geçilir.